Prodat nemovitost s realitní kanceláří, nebo bez ní?
- Tereza Jílková
- 30. 6.
- Minut čtení: 7
Aktualizováno: před 4 dny
Při rozhodování o prodeji domu, bytu nebo pozemku majitelé často řeší, zda prodat nemovitost s realitní kanceláří nebo bez ní. Obě možnosti mají své výhody, ale také rozdílná rizika, časovou náročnost a dopad na výslednou prodejní cenu.
Prodat nemovitost s realitní kanceláří nebo bez ní: hlavní rozdíly
Prodej bez realitní kanceláře může na první pohled působit jednoduše. Majitel pořídí fotografie, zveřejní inzerát, domluví prohlídky a najde kupujícího. Současně může ušetřit částku za provizi.
Prodej nemovitosti ale není jen zveřejnění inzerátu. Je potřeba stanovit reálnou cenu, připravit dokumentaci, ověřit zájemce, vyjednat podmínky, zajistit smlouvy, bezpečnou úschovu peněz a převod vlastnického práva.
Obě varianty mohou fungovat. Záleží na zkušenostech prodávajícího, složitosti nemovitosti, množství času a kvalitě vybrané realitní kanceláře.
Co obnáší prodej nemovitosti bez realitní kanceláře?
Majitel, který se rozhodne prodávat sám, přebírá celý proces na sebe.
Musí zpravidla zajistit:
stanovení nabídkové ceny,
kontrolu právního a technického stavu,
přípravu nemovitosti,
fotografie, půdorys a případně video,
napsání inzerátu,
zveřejnění a propagaci nabídky,
komunikaci se zájemci,
organizaci prohlídek,
prověření financování kupujícího,
vyjednávání o ceně a podmínkách,
rezervační a kupní smlouvu,
úschovu kupní ceny,
návrh na vklad do katastru,
předání nemovitosti a převod energií.
Samotný prodej bez realitní kanceláře není zakázaný ani neobvyklý. Majitel ale musí přesně vědět, jaké kroky má provést a v jakém pořadí.
Největší výhoda prodeje bez realitní kanceláře
Hlavním důvodem bývá úspora provize.
Prodávající si také může celý postup řídit sám, osobně komunikovat se zájemci a rozhodovat o každé části prezentace a vyjednávání.
Tato varianta může fungovat zejména tehdy, když:
má majitel s prodejem zkušenosti,
zná skutečnou hodnotu nemovitosti,
má dostatek času,
umí profesionálně fotografovat a prezentovat,
zvládá obchodní vyjednávání,
má spolehlivého advokáta,
nemovitost nemá složitý právní nebo technický stav,
už má konkrétního kupujícího.
Ani v případě prodeje bez realitní kanceláře by se však neměly podceňovat právní služby a bezpečná úschova kupní ceny.
Největší riziko: nesprávně stanovená cena
Jednou z nejtěžších částí prodeje je stanovení správné nabídkové ceny.
Příliš nízká cena může znamenat zbytečnou finanční ztrátu. Příliš vysoká cena naopak způsobí, že nabídka zůstane dlouho bez vážného zájmu.
Majitelé často vycházejí z:
cen podobných inzerátů,
částky, kterou do nemovitosti investovali,
ceny, kterou potřebují získat,
osobního vztahu k domu nebo bytu,
neověřených odhadů sousedů a známých.
Nabídková cena jiné nemovitosti ale neukazuje, za kolik byla skutečně prodána. Dva zdánlivě podobné domy se navíc mohou výrazně lišit technickým stavem, pozemkem, přístupem, právními vadami nebo náklady na rekonstrukci.
Správná cena nevzniká pouze výpočtem ceny za metr čtvereční. Musí zohlednit konkrétní lokalitu, stav, dispozici, dokumentaci, konkurenční nabídku i aktuální poptávku.
Ušetřená provize nemusí znamenat vyšší výnos
Při prodeji bez realitní kanceláře majitel sice neplatí provizi, ale může mít jiné náklady:
placenou inzerci,
fotografa nebo kameramana,
půdorys,
energetický štítek,
advokátní služby,
úschovu kupní ceny,
případný technický posudek,
cestování a čas věnovaný prohlídkám.
Důležitý je také konečný výsledek. Pokud je nemovitost kvůli slabé prezentaci, špatné ceně nebo neobratnému vyjednávání prodána levněji, může být výsledná ztráta vyšší než ušetřená provize.
Provizi proto nelze posuzovat pouze jako výdaj. Je potřeba porovnat:
Kolik prodávajícímu po dokončení celého obchodu skutečně zůstane, kolik času prodejem stráví a jaká rizika nese.
Co by měla zajistit kvalitní realitní kancelář?
Zákon o realitním zprostředkování uvádí mezi běžné služby realitního zprostředkovatele například inzertní služby, posouzení stavu nemovitosti, návrh nabídkové ceny, marketing, prohlídky, obstarání dokumentace a zprostředkování právních služeb či úschovy.
Kvalitní služba by měla zahrnovat především:
1. Reálné ocenění
Makléř by měl cenu doložit porovnáním s místním trhem, technickým stavem a konkurenčními nabídkami.
Neměl by majiteli slíbit nepřiměřeně vysokou cenu jen proto, aby získal zakázku.
2. Kontrolu dokumentace
Před zveřejněním nabídky je vhodné prověřit zejména:
list vlastnictví,
nabývací titul,
věcná břemena a zástavní práva,
exekuce nebo insolvenční omezení,
přístup k nemovitosti,
stavební dokumentaci,
soulad skutečného stavu se zápisem,
průkaz energetické náročnosti,
informace od SVJ u bytové jednotky.
Realitní zprostředkovatel má podle zákona informační povinnost týkající se závad a omezení vyplývajících z veřejných seznamů i skutečností, o kterých věděl nebo vzhledem ke své odbornosti vědět měl.
3. Přípravu prezentace
Nestačí nemovitost pouze vyfotografovat.
Prezentace může zahrnovat:
profesionální fotografie,
půdorys,
video,
záběry z dronu,
úpravu a přípravu interiéru,
popis nemovitosti,
informace o okolí,
jasné uvedení výhod i skutečného stavu.
Kvalitní prezentace nemá zakrývat vady. Má nemovitost ukázat přehledně, důvěryhodně a vhodné cílové skupině.
4. Propagaci nabídky
Pouhé vložení na jeden realitní portál nemusí být dostačující.
Makléř by měl vědět:
komu je nemovitost určena,
kde jsou vhodní zájemci,
jak nabídku propagovat,
zda využít sociální sítě a placenou reklamu,
jak průběžně vyhodnocovat odezvu.
Pokud nabídka nepřináší prohlídky ani dotazy, je potřeba hledat příčinu. Tou může být cena, prezentace, způsob propagace nebo samotný stav nemovitosti.
5. Komunikaci a organizaci prohlídek
Makléř přijímá telefonáty, odpovídá na dotazy, domlouvá termíny a vede prohlídky.
Současně by měl rozlišovat mezi vážným zájemcem a člověkem, který si nemovitost pouze nezávazně prohlíží.
Pro majitele to může znamenat:
méně neplánovaných telefonátů,
méně zbytečných prohlídek,
větší soukromí,
lepší organizaci času.
6. Vyjednávání
Při přímém jednání mezi majitelem a kupujícím mohou hrát velkou roli emoce.
Majitel má k nemovitosti osobní vztah. Kupující naopak upozorňuje na vady a snaží se vyjednat nižší cenu. Neutrální prostředník může pomoci udržet jednání věcné.
Nejde pouze o výši ceny. Vyjednávají se také:
termíny,
způsob financování,
vybavení ponechané v nemovitosti,
datum předání,
podmínky rezervace,
řešení právních nebo technických nedostatků.
Nejvyšší cenová nabídka nemusí být vždy nejlepší, pokud kupující nemá jisté financování nebo požaduje obtížně splnitelné podmínky.
7. Koordinaci smluv a převodu
Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná a musí obsahovat mimo jiné označení nemovitosti, kupní cenu nebo způsob jejího určení a výši provize či způsob jejího výpočtu.
Samotný převod následně obvykle zahrnuje:
rezervační smlouvu,
kupní smlouvu,
smlouvu o úschově,
případně zástavní smlouvu banky,
návrh na vklad,
předávací protokol.
Za každý návrh na zahájení vkladového řízení se platí správní poplatek 2 000 Kč. Katastr může rozhodnout o povolení vkladu nejdříve po uplynutí zákonné dvacetidenní ochranné lhůty od odeslání informace dotčeným osobám.
Realitní kancelář nenahrazuje advokáta ani technika
Ani kvalitní makléř by neměl předstírat, že zvládá všechny odborné profese.
Realitní kancelář by měla podle potřeby spolupracovat s:
advokátem,
notářem,
hypotečním specialistou,
odhadcem,
geodetem,
projektantem,
stavebním technikem,
energetickým specialistou.
Makléř celý proces koordinuje, ale například kupní smlouvu a právní posouzení by měl zajišťovat kvalifikovaný právník.
Jak má být chráněna kupní cena?
Kupní cena by se neměla převádět přímo prodávajícímu před dokončením převodu vlastnického práva.
Používá se proto například:
advokátní úschova,
notářská úschova,
bankovní úschova.
Zákon omezuje, jak může realitní zprostředkovatel úschovu nabízet, a mezi standardní poskytovatele zprostředkované úschovy řadí banku, notáře nebo advokáta.
Peníze jsou prodávajícímu vyplaceny až po splnění předem stanovených podmínek, například po zapsání nového vlastníka do katastru.
Co vlastně zahrnuje provize?
Provize by neměla být platbou pouze za zveřejnění inzerátu.
Před podpisem smlouvy je dobré zjistit, zda zahrnuje:
odhad prodejní ceny,
fotografie a video,
půdorys,
inzertní náklady,
propagaci,
prohlídky,
právní servis,
ověřování podpisů,
úschovu kupní ceny,
návrh na vklad,
předání nemovitosti,
převod energií.
Výše provize nebo způsob jejího určení musí být uvedeny v písemné smlouvě o realitním zprostředkování. Zákon rovněž stanovuje pravidla její splatnosti.
Majitel by měl předem vědět nejen kolik zaplatí, ale hlavně jaké konkrétní služby za tuto částku obdrží.
Výhody a nevýhody obou možností
Oblast | Prodej svépomocí | Prodej s realitní kanceláří |
Provize | Neplatí se | Platí se podle smlouvy |
Stanovení ceny | Zajišťuje majitel | Připravuje makléř |
Fotografie a marketing | Zajišťuje majitel | Měly by být součástí služby |
Telefonáty a prohlídky | Řeší majitel | Řeší makléř |
Vyjednávání | Majitel jedná přímo | Makléř vystupuje jako prostředník |
Kontrola dokumentace | Zajišťuje majitel | Koordinuje makléř |
Právní servis | Majitel hledá advokáta | Měl by být zprostředkován |
Časová náročnost | Vysoká | Nižší pro majitele |
Kontrola nad procesem | Přímá | Podle nastavené spolupráce |
Riziko chyb | Nese majitel | Část odpovědnosti nese zprostředkovatel |
Realitní zprostředkovatel musí být po dobu výkonu činnosti pojištěn pro případ způsobení újmy. Povinné pojištění, písemná smlouva a informační povinnosti byly zavedeny právě s cílem zvýšit ochranu klientů.
Kdy lze prodej zvládnout bez realitní kanceláře?
Samostatný prodej může dávat smysl, pokud:
už máte konkrétního kupujícího,
dobře znáte místní trh,
dokážete obhájit cenu,
máte dostatek času,
umíte připravit profesionální prezentaci,
máte zkušenosti s vyjednáváním,
spolupracujete s advokátem,
nemovitost nemá komplikovaný právní nebo technický stav.
I tehdy je vhodné nepodcenit kontrolu dokumentace, kupní smlouvu a bezpečnou úschovu peněz.
Kdy je vhodnější využít realitní kancelář?
Spolupráce může být přínosná zejména tehdy, když:
nevíte, za kolik nemovitost nabídnout,
nemáte čas přijímat telefonáty a organizovat prohlídky,
bydlíte daleko,
prodává více spoluvlastníků,
je na nemovitosti hypotéka nebo zástavní právo,
jde o dědictví,
dokumentace není kompletní,
skutečný stav se liší od katastru nebo projektu,
potřebujete koupit jiné bydlení v návaznosti na prodej,
nechcete sami vyjednávat o ceně,
chcete celý postup koordinovat na jednom místě.
Jak poznat kvalitního makléře?
Při výběru nerozhoduje pouze značka realitní kanceláře. Důležitý je konkrétní člověk, který bude nemovitost prodávat.
Ptejte se:
Jakým způsobem stanovil nabídkovou cenu?
Co přesně zahrnuje provize?
Kdo pořídí fotografie, půdorys a video?
Kde bude nabídka zveřejněna?
Jak bude nemovitost propagována?
Kdo připravuje smlouvy?
Kde bude složena kupní cena?
Jak často dostanete informace o průběhu prodeje?
Jaké má zkušenosti s danou lokalitou?
Je pojištěný a odborně způsobilý?
Na jak dlouho se smlouva podepisuje?
Za jakých podmínek lze spolupráci ukončit?
Pozor na makléře, který bez důkladné prohlídky slíbí výrazně vyšší cenu než ostatní, ale nedokáže ji podložit.
S realitní kanceláří, nebo bez ní?
Neexistuje odpověď, která by platila pro každého.
Prodej svépomocí může být vhodný pro zkušeného majitele, který má dostatek času, zná trh, spolupracuje s právníkem a dokáže celý postup profesionálně řídit.
Kvalitní realitní kancelář může ušetřit čas, zlepšit prezentaci, pomoci při vyjednávání, prověřit dokumentaci a koordinovat celý obchod až po předání nemovitosti.
Rozhodující proto není pouze otázka:
Kolik zaplatím na provizi?
Důležitější je:
Jaký bude konečný výsledek, co všechno služba zahrnuje a kdo ponese odpovědnost za jednotlivé kroky?
Přemýšlíte o prodeji, ale zatím nevíte, jakou cestu zvolit?
Ráda s vámi nezávazně projdu stav nemovitosti, její přibližnou hodnotu, potřebné dokumenty a možnosti prodeje.
Ještě před podpisem smlouvy budete vědět:
co je potřeba připravit,
jak bude nemovitost prezentována,
které služby jsou zahrnuté,
jak bude celý prodej probíhat.
Tereza Jílková – nezávislá realitní makléřka
Právní a informační zdroje
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.
Český úřad zeměměřický a katastrální – informace o vkladovém řízení.
Ministerstvo pro místní rozvoj – realitní zprostředkování a povinné pojištění.
