Ceny nemovitostí Vysoké Mýto: co může změnit otevření D35?

Dálnice D35

Vysoké Mýto patří mezi města, kde se v posledních měsících neřeší jen ceny nemovitostí, ale i něco mnohem širšího: dostupnost, doprava, kvalita života a budoucí směřování celého regionu.

Otevření dálničního obchvatu Vysokého Mýta na trase D35 je pro město významná změna. ŘSD uvedlo, že nový šestikilometrový úsek D35 Vysoké Mýto – Džbánov funguje jako dálniční obchvat města a má pomoci od kolon, které se zde tvořily v dopravní špičce. Podle ŘSD městem dříve projíždělo přes 18 000 aut denně, z toho téměř třetina kamionů.

To ale neznamená, že každá nemovitost ve Vysokém Mýtě automaticky zdraží. Realitní trh takto jednoduše nefunguje.

Dopravní stavby mohou změnit vnímání lokality, ale cenu konkrétního domu, bytu nebo pozemku vždy určuje kombinace více faktorů: stav nemovitosti, poloha, hluk, dispozice, energetická náročnost, parkování, zahrada, právní stav a také to, jak dobře je nemovitost připravena k prodeji.

Proč je D35 pro Vysoké Mýto důležitá?

D35 dlouhodobě patří mezi nejdůležitější dopravní stavby ve východních Čechách. Pro Vysoké Mýto má význam hlavně proto, že část tranzitní dopravy odvádí mimo centrum a zlepšuje napojení města směrem na Hradec Králové, Pardubice, Olomouc i další části republiky.

Na oficiálním webu projektu D35 bylo k 1. červenci 2026 uvedeno, že práce na úseku Ostrov – Vysoké Mýto pokračují a zprovoznění úseku, s výjimkou tunelu Homole, je plánováno ve druhé polovině srpna 2026.

Pro kupující to může být důležitý psychologický i praktický faktor. Mnoho lidí dnes nehledá nemovitost jen podle adresy, ale podle toho, jak se jim bude v daném místě žít. Zajímá je dojezd do práce, dostupnost škol, obchodů, zdravotní péče, volnočasových aktivit i to, zda bude lokalita klidnější než dříve.

Co může obchvat změnit u prodeje nemovitosti?

U nemovitostí ve Vysokém Mýtě a okolí může lepší dopravní situace pomoci hlavně ve třech oblastech.

První je atraktivita města pro kupující z širšího okolí. Pokud se zlepší dojezdové časy a město nebude vnímáno jako dopravní uzel zatížený kolonami, může být zajímavější i pro lidi, kteří pracují jinde, ale chtějí bydlet v menším městě.

Druhá oblast je kvalita bydlení v částech, kterým se uleví od tranzitní dopravy. Méně hluku, méně kamionů a plynulejší provoz mohou pozitivně ovlivnit vnímání některých lokalit.

Třetí oblast je prodejní argumentace. U dobře připravené nemovitosti může makléř lépe vysvětlit, proč je lokalita perspektivní. Ne formou nátlaku, ale věcně: co se změnilo, co se plánuje a jaké to může mít praktické dopady na bydlení.

Kupující jsou opatrnější než dříve

Současný trh není jen o tom, že „nemovitosti rostou“. Kupující více počítají. Sledují nejen kupní cenu, ale také budoucí náklady na bydlení, energetickou náročnost, možnosti rekonstrukce a výši hypoteční splátky.

Podle ČBA Hypomonitoru byla v květnu 2026 průměrná realizovaná sazba u nových hypoték 4,67 %. Banky a stavební spořitelny zároveň poskytly skutečně nové hypotéky bez refinancování za 38,1 miliardy Kč. ČBA uvádí, že průměrná měsíční splátka u nově poskytnuté hypotéky v květnu překonala 26 tisíc Kč.

To je důležité i pro prodávající. Pokud kupující platí vyšší splátku, bývá citlivější na každý nedostatek. Starší okna, nevyřešená vlhkost, horší dispozice, chybějící parkování nebo nejasnosti v dokumentaci mohou mít větší vliv na rozhodování než v době levnějších hypoték.

Vysoké Mýto má výhodu stabilního města

Vysoké Mýto není anonymní satelitní lokalita. Má historické centrum, občanskou vybavenost, školy, služby, sportoviště, pracovní příležitosti a okolní přírodu. Podle ČSÚ mělo Vysoké Mýto k 1. 1. 2025 celkem 12 560 obyvatel.

Město zároveň v roce 2026 plánuje nebo realizuje více investic do veřejného prostoru a městských objektů. V investičním plánu města jsou uvedeny například úpravy veřejného prostranství mezi ulicemi Lidická a Odbojářská, instalace fotovoltaiky na městské objekty, rekonstrukce školských budov nebo záměry týkající se knihovny a ZUŠ.

Takové informace samy o sobě neurčují cenu nemovitosti, ale dotvářejí obraz města. Kupující se často ptají: „Bude se tu dobře žít i za pět nebo deset let?“ A právě celkový vývoj města může být jedním z argumentů, proč se o lokalitu zajímat.

Ceny nemovitostí Vysoké Mýto: proč nestačí sledovat jen průměr za m²

U prodeje nemovitosti ve Vysokém Mýtě a okolí dnes nestačí říct pouze: „Je to dobrá lokalita.“ Kupující chtějí konkrétní odpovědi.

Největší roli obvykle hraje:

Faktor	Proč je důležitý
Technický stav	Rekonstrukce může být pro kupujícího výhoda, ale i riziko, pokud není dobře zdokumentovaná.
Energetická náročnost	Náklady na vytápění a provoz domu jsou stále důležitější.
Dispozice	Praktické uspořádání často rozhoduje víc než samotná výměra.
Lokalita v rámci města	Jinou hodnotu má klidná ulice, jinou rušnější průtah nebo okrajová část.
Parkování a zahrada	U rodinných domů a bytů je to častý rozhodovací faktor.
Právní a technická dokumentace	Chybějící dokumenty mohou prodej zpomalit nebo zkomplikovat financování.
Správně nastavená cena	Příliš vysoká cena prodlužuje prodej, příliš nízká může připravit prodávajícího o peníze.

ČSÚ uvádí, že v Pardubickém kraji byla průměrná kupní cena bytů v letech 2022–2024 celkem 50 910 Kč/m² a v okrese Ústí nad Orlicí 40 930 Kč/m². U rodinných domů byla průměrná cena v Pardubickém kraji 42 144 Kč/m² a v okrese Ústí nad Orlicí 39 331 Kč/m².

Tyto údaje je ale potřeba brát jako orientační statistiku, ne jako cenu konkrétní nemovitosti. Jeden dům může být výrazně nad průměrem, jiný pod ním. Rozhoduje stav, poloha, pozemek, dispozice, technické řešení i aktuální poptávka.

Co z toho plyne pro prodávající?

Prodávající ve Vysokém Mýtě by dnes neměli spoléhat jen na obecné tvrzení, že „trh roste“ nebo že „D35 zvedne cenu“. To může být zavádějící. Lepší je připravit prodej tak, aby kupující dostal jasný a důvěryhodný obraz nemovitosti.

To znamená:

• mít připravené základní dokumenty,

• znát silné i slabé stránky nemovitosti,

• správně nastavit cenu podle lokálního trhu,

• nepřeceňovat nemovitost jen podle přání prodávajícího,

• ukázat praktické výhody lokality,

• a zároveň otevřeně komunikovat věci, které bude muset kupující řešit.

Dobrý prodej není o nátlaku. Je o tom, aby kupující rozuměl hodnotě nemovitosti a prodávající zbytečně nepřicházel o čas ani peníze.

Závěr: Vysoké Mýto je zajímavější, ale cena se rozhoduje v detailu

D35 a nový obchvat jsou pro Vysoké Mýto důležitou změnou. Mohou zlepšit dopravní situaci, vnímání města i jeho atraktivitu pro některé kupující. Samy o sobě ale cenu konkrétní nemovitosti neurčí.

Rozhodující bude vždy kombinace lokality, technického stavu, prezentace, dokumentace a správně nastavené ceny. Právě v tom se dnes ukazuje rozdíl mezi běžným zveřejněním inzerátu a promyšleným prodejem.

Každá nemovitost má jiný příběh. U některé je největší hodnotou klidná poloha, u jiné zahrada, možnost rekonstrukce, výhled, dispozice nebo právě dobrá dostupnost. Proto má smysl dívat se na nemovitost individuálně, ne jen podle průměrné ceny za metr čtvereční.

Tereza Jílková – nezávislá realitní makléřka

Zdroje a podklady

• Ředitelství silnic a dálnic ČR – ŘSD otevřelo dálniční obchvat Vysokého Mýta.

• Oficiální informace projektu D35 – aktuální stav a harmonogram jednotlivých úseků.

• Česká bankovní asociace – ČBA Hypomonitor, květen 2026.

• Český statistický úřad – Počet obyvatel v obcích České republiky.

• Český statistický úřad – statistika cen nemovitostí použitá v článku.

• Město Vysoké Mýto – informace o investicích a rozvoji města v roce 2026.