Co zkontrolovat na listu vlastnictví před prodejem nemovitosti
Chystáte se prodat dům, byt nebo pozemek? Ještě před stanovením ceny a zveřejněním nabídky dop
oručuji ověřit, jak je nemovitost vedena v katastru nemovitostí.
Při kontrole nestačí zjistit pouze jméno majitele. Důležité jsou také vlastnické podíly, všechny prodávané parcely a stavby, zástavní práva, věcná břemena nebo probíhající změny.
Pokud přemýšlíte, co zkontrolovat na listu vlastnictví, následující přehled vám pomůže zorientovat se v jeho základních částech.
Co je katastr nemovitostí?
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, ve kterém jsou vedeny údaje o pozemcích, stavbách, bytových jednotkách a právech, která se k nim vztahují.
Obsahuje například:
označení nemovitosti,
její polohu a výměru,
údaje o vlastníkovi,
vlastnická a jiná věcná práva,
zástavní práva a věcná břemena,
informace o probíhajících změnách.
Každý má právo do katastru nahlížet a získávat z něj dostupné údaje.
Co je list vlastnictví?
List vlastnictví, označovaný také zkratkou LV, je výpis z katastru nemovitostí pro konkrétní katastrální území.
Ukazuje, komu uvedené nemovitosti patří a jaká práva nebo omezení se k nim vztahují.
Na jednom listu vlastnictví může být:
jeden vlastník,
několik spoluvlastníků,
více pozemků a staveb,
bytová nebo nebytová jednotka,
několik právně souvisejících nemovitostí.
Jeden člověk může mít současně několik různých listů vlastnictví, například pokud vlastní nemovitosti v různých katastrálních územích.
Kde můžete údaje sami zkontrolovat?
Bezplatné nahlížení na internetu
Pro základní kontrolu můžete použít bezplatnou aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí:
Registrace není povinná. Bez přihlášení však může být při zobrazení některých údajů, například vlastníka, požadováno zadání kontrolního CAPTCHA kódu.
V aplikaci lze vyhledávat například:
parcely,
stavby,
bytové jednotky,
listy vlastnictví,
katastrální mapu,
probíhající řízení.
Bezplatné nahlížení je vhodné pro první orientaci. Nejde však vždy o plnohodnotný úřední výpis použitelný pro právní jednání.
Úplný elektronický výpis
Plnohodnotný elektronický výpis lze zakoupit prostřednictvím Dálkového přístupu pro neregistrované uživatele: dpn.cuzk.gov.cz
Aplikace nevyžaduje předchozí registraci a umožňuje získat výpis z katastru, přehled vlastnictví i vybrané listiny. U některých dokumentů může být potřeba ověřit totožnost prostřednictvím Identity občana.
Výpis osobně
Úřední výpis lze získat také:
na kontaktním místě Czech POINT,
na příslušném katastrálním pracovišti.
O výpis z katastru může požádat i osoba, která není vlastníkem nemovitosti. Služba je zpoplatněna.
Co zkontrolovat na listu vlastnictví před prodejem
List vlastnictví je rozdělen do několika částí. Pro běžnou kontrolu před prodejem jsou nejdůležitější části A, B, B1, C, D a E.
Část A – vlastníci a jejich podíly
V části A zjistíte, komu nemovitosti uvedené na listu vlastnictví patří.
Zkontrolujte zejména:
zda je vlastník uveden správně,
zda nemovitost patří jedné nebo více osobám,
zda je ve výlučném vlastnictví, spoluvlastnictví nebo společném jmění manželů,
zda souhlasí velikost spoluvlastnických podílů,
kdo bude muset s prodejem souhlasit a podepisovat smlouvy.
Pokud je například dům ve spoluvlastnictví tří osob, nemůže celý dům platně prodat pouze jeden ze spoluvlastníků.
U společného jmění manželů je zase zpravidla nutné počítat s účastí obou manželů.
Část B – pozemky, stavby a jednotky
V části B jsou uvedeny nemovitosti, kterých se list vlastnictví týká.
Může jít například o:
pozemky,
rodinný dům,
jinou budovu,
bytovou nebo nebytovou jednotku,
právo stavby.
U pozemků zkontrolujte:
parcelní číslo,
výměru,
druh pozemku,
způsob využití.
Před prodejem domu je důležité ověřit nejen samotnou stavbu, ale také:
pozemek pod domem,
zahradu,
vedlejší parcely,
příjezdovou cestu,
případné hospodářské stavby.
Majitel může být přesvědčený, že prodává dům se zahradou a příjezdem. Při kontrole se však může zjistit, že část zahrady je na jiném listu vlastnictví nebo že příjezdová cesta patří jinému vlastníkovi.
Část B1 – práva ve prospěch nemovitosti
Část B1 obsahuje práva, která slouží ve prospěch nemovitostí uvedených v části B.
Může jít například o:
právo chůze přes sousední pozemek,
právo jízdy,
právo vedení inženýrských sítí.
Takové právo může být velmi důležité, pokud přístup k domu nevede přímo z veřejné komunikace.
Část C – omezení vlastnického práva
Část C patří při prodeji k nejdůležitějším. Ukazuje práva a omezení, která prodávanou nemovitost zatěžují.
Může zde být uvedeno například:
zástavní právo banky,
jiné zástavní právo,
věcné břemeno,
zákaz zcizení nebo zatížení,
věcné předkupní právo.
Zástavní právo banky
Zástavní právo obvykle souvisí s hypotékou.
Neznamená automaticky, že nemovitost nelze prodat. Je však potřeba včas kontaktovat banku, vyžádat si vyčíslení úvěru a připravit postup jeho splacení a následného výmazu zástavy.
Věcné břemeno
Věcné břemeno může znamenat například:
právo doživotního bydlení,
právo chůze nebo jízdy,
vedení sítí přes pozemek,
povinnost umožnit přístup jiné osobě.
Samotný stručný název na listu vlastnictví nemusí vysvětlovat všechny podmínky. Přesný obsah je proto někdy nutné zjistit z původní smlouvy nebo jiné listiny.
Část D – poznámky a další zápisy
V části D se mohou objevit další důležité poznámky nebo upozornění.
Pokud některému zápisu nerozumíte, nesnažte se jeho význam pouze odhadnout. Je vhodné dohledat související řízení nebo listinu.
Co znamená plomba?
Plomba upozorňuje, že se u nemovitosti právě řeší změna zápisu.
Může se týkat například:
převodu vlastnického práva,
zápisu nebo výmazu zástavního práva,
zápisu věcného břemene,
změny údajů o nemovitosti.
Plomba sama o sobě neznamená, že je s nemovitostí něco špatně. Před zahájením prodeje je ale potřeba zjistit, jaké řízení probíhá a čeho se týká.
Část E – nabývací tituly
Část E uvádí listiny, podle kterých bylo vlastnické právo zapsáno.
Může jít například o:
kupní smlouvu,
darovací smlouvu,
usnesení o dědictví,
rozhodnutí soudu,
prohlášení vlastníka.
Tyto listiny mohou pomoci vysvětlit historii vlastnictví nebo přesný obsah staršího věcného břemene.
Co když skutečný stav nesouhlasí s katastrem?
List vlastnictví je vhodné porovnat také s katastrální mapou, skutečným stavem nemovitosti a dostupnou stavební dokumentací.
Rozdíl může vzniknout například tehdy, když:
byla provedena přístavba,
některá stavba už neexistuje,
nová stavba ještě není zapsána,
změnil se půdorys domu,
některá parcela nebyla zahrnuta do předchozího převodu.
Ne každý nesoulad znamená, že nemovitost nelze prodat. Je ale vhodné zjistit jeho příčinu a způsob nápravy ještě před zveřejněním nabídky.
Proč list vlastnictví kontrolovat před inzercí?
Pokud se problém zjistí až poté, co se objeví kupující, může dojít k:
prodloužení prodeje,
komplikacím s hypotékou,
nutnosti měnit smlouvy,
ztrátě důvěry zájemce,
odložení nebo zrušení obchodu.
Včasná kontrola umožní doplnit dokumenty, vyřešit potřebné zápisy a kupujícím otevřeně vysvětlit právní stav nemovitosti.
Chystáte se prodávat nemovitost?
Pomohu vám prověřit údaje v katastru, připravit potřebné dokumenty, stanovit reálnou tržní cenu a bezpečně nastavit celý postup prodeje – od první přípravy až po předání nemovitosti novému majiteli
Tereza Jílková – nezávislá realitní makléřka
Zdroje:
Český úřad zeměměřický a katastrální – Výstupy z katastru nemovitostí poskytované prostřednictvím dálkového přístupu
Český úřad zeměměřický a katastrální – Nahlížení do katastru nemovitostí
Český úřad zeměměřický a katastrální – Dálkový přístup pro neregistrované uživatele
Czech POINT – Výpis z katastru nemovitostí
e-Sbírka – zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí
