Hypotéky v roce 2026: koho se týkají přísnější pravidla ČNB a kolik potřebujete vlastních peněz?

Přísnější pravidla investičních hypoték platí od dubna 2026.

Koupě nemovitosti je pro většinu lidí největším finančním rozhodnutím v životě. Nestačí proto sledovat pouze úrokovou sazbu a výši měsíční splátky. Stejně důležité je vědět, kolik vlastních peněz budete potřebovat a zda se na vás vztahují přísnější pravidla pro investiční hypotéky.

Hypotéky v roce 2026 a pravidla ČNB se liší podle toho, zda kupujete nemovitost pro vlastní bydlení, nebo jako investici.

Od 1. dubna 2026 Česká národní banka doporučuje bankám u hypoték na investiční nemovitosti používat přísnější limity. Ty se mohou týkat nejen lidí pořizujících třetí nebo další nemovitost, ale také těch, kteří kupují byt či dům určený k pronájmu.

Co přesně nová pravidla znamenají? A jaký je rozdíl mezi hypotékou na vlastní bydlení a hypotékou na investiční nemovitost?

Hypoteční trh zůstává aktivní

Zájem o hypotéky zůstává v roce 2026 poměrně silný. Podle ČBA Hypomonitoru poskytly banky a stavební spořitelny v květnu 2026 nové hypotéky bez refinancování za 38,1 miliardy korun.

Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték dosáhla 4,67 %. Průměrná výše nové hypotéky se pohybovala kolem 4,84 milionu korun a orientační průměrná měsíční splátka přesáhla 26 tisíc korun.

Vysoký zájem o úvěry a rychlejší růst cen obytných nemovitostí jsou jedním z důvodů, proč Česká národní banka věnuje hypotečnímu trhu zvýšenou pozornost.

Co je ukazatel LTV?

Jedním z nejdůležitějších pojmů při vyřizování hypotéky je LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.

Pokud má například nemovitost bankou uznanou hodnotu 4 miliony korun a banka poskytne hypotéku ve výši 3,2 milionu korun, činí LTV 80 %.

Pro hypotéky určené na vlastní bydlení zůstává horní hranice LTV nastavena na:

• 80 % pro běžné žadatele,

• 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení.

To znamená, že běžný žadatel potřebuje zpravidla alespoň 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních prostředků. Žadatel mladší 36 let pořizující vlastní bydlení potřebuje zpravidla alespoň 10 %.

Banka ale může být přísnější. Posuzuje příjmy, další úvěry, pravidelné výdaje, počet členů domácnosti, typ nemovitosti i její odhadní hodnotu.

Pozor na rozdíl mezi kupní a odhadní cenou

LTV se nepočítá automaticky z ceny uvedené v kupní smlouvě. Rozhodující je hodnota nemovitosti, kterou uzná banka.

Představme si, že kupujete dům za 4 miliony korun, ale bankovní odhad stanoví jeho hodnotu pouze na 3,7 milionu korun.

Při LTV 80 % by maximální hypotéka vycházela přibližně na 2,96 milionu korun. Kupující by proto nepotřeboval jen 800 tisíc korun, ale více než jeden milion korun vlastních prostředků.

Právě rozdíl mezi kupní a odhadní cenou bývá pro některé kupující nepříjemným překvapením.

Hypotéky v roce 2026: přísnější pravidla ČNB

Od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka poskytovatelům hypoték, aby u investičních nemovitostí používali tyto hranice:

• LTV maximálně 70 %,

• DTI maximálně 7.

U investiční hypotéky proto žadatel zpravidla potřebuje nejméně 30 % hodnoty nemovitosti z vlastních prostředků.

ČNB označuje za investiční hypotéku úvěr určený:

• k pořízení třetí a další obytné nemovitosti,

• nebo k pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu.

Není tedy rozhodující pouze počet nemovitostí, které člověk vlastní. Důležitý je také účel nákupu.

Jestliže kupujete první byt, ale od začátku ho plánujete pronajímat, banka může úvěr posuzovat jako investiční hypotéku.

Kolik vlastních peněz budete potřebovat?

Rozdíl mezi hypotékou na vlastní bydlení a investiční hypotékou může být výrazný.

Při hodnotě nemovitosti 4 miliony korun může orientační financování vypadat následovně:

Typ financování	Maximální LTV	Orientační hypotéka	Minimální vlastní prostředky
Vlastní bydlení – běžný žadatel	80 %	3 200 000 Kč	800 000 Kč
Vlastní bydlení – žadatel do 36 let	90 %	3 600 000 Kč	400 000 Kč
Investiční nemovitost	70 %	2 800 000 Kč	1 200 000 Kč

Jde o zjednodušený model. Skutečný výsledek závisí na bankovním odhadu nemovitosti, bonitě žadatele a interních podmínkách konkrétní banky.

Kupující musí navíc počítat i s dalšími výdaji, například s právním servisem, případnou rekonstrukcí, vybavením, pojištěním nebo vytvořením finanční rezervy.

Co znamená DTI 7?

Ukazatel DTI porovnává celkové zadlužení člověka s jeho čistým ročním příjmem.

U investičních hypoték doporučuje ČNB hranici DTI 7. Celkové zadlužení žadatele by tedy nemělo překročit sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Například člověk s čistým příjmem 60 000 korun měsíčně má čistý roční příjem 720 000 korun.

Sedminásobek tohoto příjmu představuje:

720 000 × 7 = 5 040 000 Kč

Celkové dluhy by tak podle doporučené hranice neměly překročit přibližně 5,04 milionu korun.

Důležité je, že se neposuzuje pouze nová hypotéka. Do celkového zadlužení mohou vstupovat také:

• současné hypotéky,

• spotřebitelské úvěry,

• úvěry ze stavebního spoření,

• leasingy,

• kontokorenty,

• kreditní karty a další závazky.

Člověk, který už splácí hypotéku na vlastní bydlení, proto může mít při financování dalšího bytu výrazně menší prostor, i když má stabilní příjem.

Lze vlastní prostředky nahradit další půjčkou?

Někteří zájemci uvažují, že chybějící vlastní prostředky doplní spotřebitelským úvěrem. Takový postup ale může jejich situaci naopak zkomplikovat.

Spotřebitelský úvěr:

• zvyšuje celkovou zadluženost,

• přidává další měsíční splátku,

• obvykle má vyšší úrok než hypotéka,

• může snížit částku, kterou bude banka ochotná půjčit,

• zmenšuje finanční rezervu domácnosti.

Poskytovatel úvěru má povinnost posoudit, zda bude žadatel schopen všechny své závazky dlouhodobě splácet.

Další úvěr proto není skutečnou náhradou vlastních úspor. Zejména u investiční nemovitosti je důležité počítat i s obdobím, kdy byt nebude pronajatý, s opravami nebo s nečekaným růstem nákladů.

Platí DTI také pro běžnou hypotéku na vlastní bydlení?

U běžných hypoték na vlastní bydlení zůstávají zákonné horní hranice ukazatelů DTI a DSTI deaktivované. Závazná horní hranice LTV zůstává na 80 %, případně na 90 % pro žadatele mladší 36 let financující vlastní bydlení.

To ale neznamená, že banka přestala kontrolovat příjmy a výdaje.

Každá banka nadále hodnotí schopnost klienta úvěr splácet podle vlastních pravidel. Může proto zamítnout žádost i v případě, že žadatel splňuje základní hranici LTV.

Co si připravit před hledáním nemovitosti?

Než se zájemce pustí do hledání konkrétního domu nebo bytu, měl by mít jasno minimálně v těchto otázkách:

1. Kupuje nemovitost pro vlastní bydlení, nebo k pronájmu?

2. Kolik má skutečně vlastních prostředků?

3. Má další hypotéky, půjčky nebo kreditní karty?

4. Jak vysokou měsíční splátku zvládne i při nečekaných výdajích?

5. Zůstane mu po koupi dostatečná finanční rezerva?

6. Jaká může být reálná odhadní hodnota vybrané nemovitosti?

Ideální je nechat si možnosti financování předběžně prověřit ještě před podpisem rezervační smlouvy. Kupující tak sníží riziko, že složí rezervační poplatek, ale následně nezíská potřebný úvěr.

Co z nových pravidel vyplývá?

Pro běžné kupující pořizující vlastní bydlení se základní hranice LTV nezměnila. Nadále zpravidla potřebují 20 % vlastních prostředků, případně 10 %, pokud jsou mladší 36 let a splňují podmínku vlastního bydlení.

Výraznější změna se týká investičních nemovitostí. Kupující by měl počítat přibližně s 30 % vlastních prostředků a současně s tím, že jeho celkové dluhy budou porovnávány s ročním příjmem.

Nejdůležitější proto není pouze otázka:

Jak vysokou hypotéku mi banka poskytne?

Stejně důležité je také zvážit:

Jak vysoký dluh dokážu bezpečně splácet, aniž bych ohrozil rodinný rozpočet?

Plánujete koupit nebo prodat nemovitost?

Při koupi nemovitosti je důležité propojit výběr vhodného domu či bytu s reálnými možnostmi financování. U investičních nemovitostí je navíc potřeba správně vyhodnotit očekávaný výnos, náklady, stav nemovitosti a potřebnou finanční rezervu.

Ráda vám pomohu s výběrem nebo prodejem nemovitosti ve Vysokém Mýtě a okolí a s koordinací jednotlivých kroků realitního obchodu.

Tereza Jílková - nezávislá realitní makléřka

Informace v článku odpovídají stavu k 14. červenci 2026. Konkrétní podmínky úvěru vždy stanovuje příslušná banka podle situace žadatele a vlastní metodiky.

Zdroje

• Česká národní banka – pravidla a doporučení k ukazatelům LTV a DTI

• Česká národní banka – přísnější limity pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026

• Česká bankovní asociace – ČBA Hypomonitor, květen 2026